tarla satışında gelir vergisi hesaplama

Site De Rencontre Espagnol En France. Gayrimenkul alım satım işlemlerinde en merak edilen konulardan biri de, gayrimenkulü elden çıkarma süresinde vergilendirilme durumu. Gelir Vergisi Kanunu’na göre evini satmak isteyen yurttaşlar, gayrimenkullerini aldıktan 5 tam yıl içinde elden çıkarırsa, bu değer artışı kazancı olarak değerlendiriliyor ve vergiye tabi tutuluyor. Eğer elden çıkarma 5 yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak kabul edilmiyor ve vergilendirilmiyor. Peki evini satan yurttaşların vergi ödemesinin sebebi olan “değer artışı kazancı” nedir, bu vergilendirilme neye göre yapılıyor, Gelir Vergisi Kanunu bu konuda ne diyor? Gayrimenkul alım satım işleminde iktisap bedeli nasıl belirleniyor? Gayrimenkul Danışmanı Tamer Yuvakuran ve Avukat Asiye Demirel Cumhuriyet’in sorularını 5 YIL İÇİNDE ELDEN ÇIKARILIRSA VERGİYE TABİ TUTULUYORCumhuriyet’e konuşan Gayrimenkul Danışmanı Tamer Yuvakuran, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80. maddesi uyarınca miras ve bağış yolu ile alınan konutlar hâriç, gayrimenkul alış tarihinden itibaren "tam 5 yıl içinde" elden çıkarılması durumunda değer artış kazancı vergisine konu olduğunu belirtti. Yuvakuran, “Evinizi alış tarihi üzerinden tam 5 yıl geçmeden satmanız ve satış yılı için açıklanan istisna tutarı üzerinden bir kazanç elde etmeniz durumunda Gelir İdaresine vergi hesaplaması için beyanname vermeniz gerekir” diye alış değerinin enflasyona göre düzeltildiğini söyleyen Yuvakuran, “Enflasyona göre düzeltilen ev alış değeri ile ev satış değeri arsındaki fark hesaplanır ve enflasyondan bağımsız olarak elde edilen gerçek kazanç bulunur. Bulunan bu kazançtan her yıl açıklanan istisna tutarı, alım sırasında ödenen tapu harcı ve konut kredisi kullanıldı ise ev satışına kadar ödenen faizlerin toplamı düşülür ve vergiye tabi tutar bulunur. Bulunan vergiye tabi tutara vergi dilimleri uygulanarak ödenecek vergi tutarı hesaplaması yapılır” gayrimenkul satışında vergilendirilme durumunu şu şekilde özetlediDEĞER ARTIŞI KAZANCI VERGİ yılında 200 bin TL’ye alınan bir konut yılında 400 bin TL'ye satılıyor. Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları Yİ-ÜFE oranı 235, Yİ-ÜFE oranı 422,94Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları endeks değerleri ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün ya da satış günü TL değerine getirilir. TL * 422,94/235,84 = sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. TL - TL = 2019 yılı için yapıldığı için TL istisna düşülür. Bunun sonucunda TL - TL = TL istisna sonrası matrah sonrası matrahtan ise "satış sırasına ödenen" tapu harcı TL* %2= TL düşülerek TL - TL = TL vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir. Ayrıca ödemiş olduğunuz faiz tutarlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir veya kredi ödeme planı oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi BEDELİ NEDİR, NASIL BELİRLENİR?Gayrimenkulde iktisap teriminin bir kişinin gayrimenkulü resmi olarak edinmesi olduğunu aktaran Yuvakuran, “4721 sayılı Medeni Kanun’un 705. maddesine göre gayrimenkulde iktisap yani mülkiyetin kazanılması tescil ile olur. Tescil ise tapu devir işlemi ile gerçekleştirilir. Tapu tescilinin gerçekleştirildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul edilir. Ancak miras, cebri icra ya da kamulaştırma gibi durumlarda tapu devri gerçekleştirilmeden önce iktisap yani mülkiyet hakkı kazanılır. Söz konusu durumlarda mülkiyet hakkı edinildiği gün iktisap tarihi olarak kabul edilse de gayrimenkul sahibinin mülk üzerinde satma ya da kiralama gibi tasarruflarda bulunabilmesi için öncelikle tapu tescilini yaptırması gerekir” ŞEKLİ NE OLURSA OLSUN VERGİ MÜKELLEFİYETİ DOĞUYORİktisap bedeli ve tarihinin, değer artış kazancı vergisi miktarının belirlenmesinde kullanıldığını söyleyen Yuvakuran, 193 numaralı Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre iktisap edilen bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde elden çıkarılması ile elde edilen kazançların, değer artış vergisine tabi tutulduğu belirtti. Yuvakuran, “İlgili kanun maddesine göre iktisap şeklinin ne olduğuna bakılmaksızın vergi mükellefiyeti doğar. Gayrimenkulün sadece satın alınması değil; takas, trampa, kamulaştırma ya da ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması yoluyla edinilmesi de yeterlidir. Bu şekilde iktisap edilen ve elden çıkarılan gayrimenkuller de değer artış kazancı vergisine tabi tutulur” ifadelerini kullandı.“Gayrimenkulün değişen iktisap bedelinin tespiti için satılacağı günkü TEFE Tüketici Fiyatları Endeksi oranındaki artış baz alınır” diyen Yuvakuran, “Eğer TEFE’de yüzde 10’dan az bir artış olmuşsa endeksleme ve yeniden hesaplama yapılmaz. TEFE hesaplanırken gayrimenkulün elden çıkarıldığı ayın oranı hesaba katılmaz. TEFE’deki artışa göre hesaplanan yeni iktisap bedeli üzerinden ise gayrimenkul değer artış kazancı vergisi belirlenir” sözlerini VERGİSİ KANUNU, DEĞER ARTIŞI KAZANÇLARINI DA KAPSIYORİşin hukuki boyutunu değerlendiren Avukat Asiye Demirel ise, gayrimenkul alım satım işlemleri esnasında yurttaşların bir kısım harç ve vergilere tabi tutulduğunu söyleyerek, “Gayrimenkul devir işlemleri esnasında yurttaşların ödemekle yükümlü tutulduğu harç ve vergilerin yanı sıra Gelir Vergisi Kanunu uyarınca son zamanlarda sıklıkla gündeme gelen değer artış kazancı da vergiye tabii tutuluyor ve yurttaşlara bir yükümlülük yüklüyor. Zira bilindiği üzere Gelir Vergisi Kanunu uyarınca kişiler, gelirleri nedeniyle vergiye tabii olmakla birlikte, yasada gelir kişinin, bir takvim yılı içerisinde elde ettikleri kazanç ve iratların safi tutarı’ olarak tanımlanıyor. Konu bakımından önem arz eden husus ise diğer kazanç ve iratlar. Zira Gelir Vergisi Kanunu, diğer kazanç ve iratlar bağlığı altında değer artış kazançlarını da ifade ediyor” ARTIŞI KAZANCI, TRAMPA EDİLME DURUMUNDA DA ORTAYA ÇIKIYORDeğer artış kazancının, yasal dayanağını Gelir Vergisi Kanunu madde 80 ve devamı düzenlemelerinden aldığını söyleyen Demirel, “Değer artış kazancı, bir mal ve hakkın elden çıkarılmasından doğan kazancı ifade ediyor. Elden çıkarma ise en basit ifadeyle bir bedel karşılığı taşınmazın devredilmesi, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi ve hatta ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması olarak tanımlanabilir. Burada yurttaşların dikkat etmesi gereken husus, değer artış kazancının sadece bedelli devirlerde söz konusu olması değil, aynı zamanda bedel karşılığında trampa edilmesinde değiştirilmesi de gündeme gelebilecek olması” gayrimenkulün alım tarihinden itibaren belli bir süre içerisinde elden çıkartılması halinde gayrimenkul değer artış kazancı vergilendirilmesinin gündeme geldiğini belirten Demirel, “Bu süre ve sonrası için 5 yıl iken, öncesinde iktisap edilen gayrimenkuller için 4 yıldır. Bu tarih itibariyle bir bedel karşılığında iktisap edilenkazanılan gayrimenkulün kazanım örneğin gayrimenkulü satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkartılmasından doğan kazanç bir değer artış kazancıdır ve vergilendirmeye tabii olacağını söyleyebiliriz” ifadelerini kullandı.“GAYRİMENKULÜN BELLİ BİR BEDEL KARŞILIĞI İKTİSAP EDİLİP EDİLMEDİĞİNE DİKKAT EDİN”Evini satmak isteyen yurttaşların, gayrimenkulün bir bedel karşılığında iktisap edilip edilmediğine dikkat etmeleri gerektiğine değinen Demirel, “Örneğin miras yoluyla ya da bağış yoluyla elde edilen bir gayrimenkulün satımı nedeniyle değer artış kazancı ve dolayısıyla vergilendirme de söz konusu olmayacaktır. Buradaki mantığı en basit haliyle şu şekilde açıklayabiliriz Son zamanlarda gayrimenkul alımlarının bir yatırım aracına dönüşmesiyle birlikte, kişiler ek gelir/kazanç elde etmektedirler. Bu nedenle de 5 yıl içerisinde elden çıkartılan gayrimenkul nedeniyle elde edilen ve belirli bir meblağın üzerindeki değer artış kazançları gelir olarak değerlendirilmekte ve vergiye tabii tutulmaktadır. 313 No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca değer artış kazançlarına ilişkin istisna tutarı 19 bin liradır Bu tutar 2020 yılı için 18 bin lira idi. Yani yapılacak hesaplamalar neticesinde ortaya çıkan değer artış kazancı 19 bin liranın altında ise vergilendirilmeyecek, istisna tutulacaktır” ifadelerini kullandı. Demirel, yurttaşları herhangi bir cezai yaptırım ile karşı karşıya kalmamaları adına Gelir İdaresi Başkanlığının bu konulardaki bilgilendirmelerine dikkat etmeye ve gerekirse bu hususta profesyonel destek almaya çağırdı. Gayrimenkul almak yerine paranın bankada değerlendirilmesi durumunda, genellikle elde edilen gelirden kaynakta vergi kesildiğinden stopaj bu gelirlerin ayrıca beyanı söz konusu olmuyor... Gayrimenkul son yılların gözde yatırım araçlarından biri. Alıp kiraya veriliyor, iyi bir kazanç sağlayacağı düşünüldüğü dönemde de satılıyor. Gayrimenkul almak yerine paranın bankada değerlendirilmesi durumunda, genellikle elde edilen gelirden kaynakta vergi kesildiğinden stopaj bu gelirlerin ayrıca beyanı söz konusu olmuyor. Ama gayrimenkul satışından sağlanan kazancın, alım tarihine veya kazancın tutarına göre bazı durumlarda beyan edilmesi gerekebiliyor. Gerek elde tutma süresinin belirlenmesi, gerekse de kazancın doğru olarak hesaplanabilmesi için gayrimenkulun alım tarihinin doğru olarak tespit edilmesi çok önemli. Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirküler ile çeşitli durumlarda gayrimenkulun iktisap edinim tarihinin nasıl belirleneceğine ilişkin açıklamalar nedirGayrimenkul taşınmaz Medeni Kanun'da esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanıyor. Gelir Vergisi Kanunu açısından ise arazi ve binalar ile gayrimenkul olarak tapuya tescil edilen haklar, madenler, taş ocakları, gemiler gibi kıymetler gayrimenkul olarak kabul alınanlarda vergi yokGayrimenkullerin, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, "değer artış kazancı" olarak kabul ediliyor. İvazsız olarak miras veya bağış edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar ise tutan ne olursa olsun vergiye tabi değildir. Yani bir kişi kendisine miras kalan gayrimenkulu satması halinde, satış bedeli ne olursa olsun gelir vergisi ödemesi söz konusu şekilde edinilen gayrimenkullerin, edinim tarihinden başlayarak en az beş yıl geçtikten sonra elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar da gelir vergisinden istisnadır. Bu sürenin gün olarak hesaplanması gerekiyor. Örneğin 15 Nisan 2008 tarihinde alınan bir gayrimenkulun 15 Nisan 2013 tarihinden sonra satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun, beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi istisna süresi 1 Ocak 2007 tarihinden önce alınmış olan gayrimenkuller için dört yıl olarak uygulandı. Buna göre 1 Ocak 2007'den önce alınmış olan gayrimenkullerin 2011 yılında satılması durumunda kazanç kaç lira olursa olsun bu kazanç üzerinden vergi sürede satılırsa vergi ödenmesi 2011 yılında, alım tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satılırsa, elde edilen kazancın vergisinin ödenmesi gerekiyor. Ancak bu kazançlar için 19 bin liralık bir istisna da söz konusu. Kazanç bu tutarın altında ise beyanname vermeye gerek yok. Bu tutan aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi hesaplanırken enflasyonun etkisinin yok edilmesi de mümkün. Bu yönteme kısaca "endeksleme" diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan üretici fiyat endeksleri ÜFE açıklanıyor. Bu endekslere TÜİK'in internet sitesinden satıldığı aydan bir önceki ayın ÜFE'sinin, alındığı aydan bir önceki ayın ÜFE'sine bölünmesi suretiyle bulunan artış oranı ile alış bedelinin çarpılması suretiyle gayrimenkulun alış bedeli enflasyon oranı kadar yükselmiş oluyor. Bu şekilde bulunan yeni alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, giderler de düşüldükten sonra gayrimenkul satışından sağlanan net kazanç bulunuyor. Ancak bu uygulamadan yararlamlabilmesi için endeks farkının yüzde 10'dan fazla olması şart. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekirse, beş yıldan önce satılan gayrimenkulerden sağlanan ve yukarıda belirttiğimiz şekilde hesaplanan kazançtan, 19 bin liralık istisna düştükten sonra bir tutar kalması durumunda, bu kazancın ertesi yıl Mart'in 25'ine kadar verilecek beyanname ile beyan edilmesi ve hesaplanan verginin iki taksitte ödenmesi gerekiyor. Beş yıl dolduktan sonra satılması durumunda ise bu hesaplamaların hiç birini yapmaya gerek yok. Çünkü kazanç kaç lira olursa olsun gelir vergisine tabi tarihi önemliBeş yıllık sürenin doğru olarak hesaplanması çok önemli. Ama bu her zaman çok kolay olmuyor. Örneğin kat karşılığı müteahhide arsa verilmesi ya da uzun yıllar taksit ödedikten sonra kooperatiften gayrimenkul alınması halinde, alım tarihi olarak hangi tarih dikkate alınmalı Maliye Bakanlığı tarafından geçtiğimiz ayın sonlarında yayınlanan sirkülerde bu ve buna benzer durumlarda iktisap tarihinin ne olacağına ilişkin açıklamalar yapıldı. Bu sirkülerde daha önceden bireysel olarak verilmiş olan görüşlerin toparlandığı veya kullanıma başlama tarihiSatın alman yada kat karşılığı müteahhide veya kooperatife verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkullerin tapuya tescil tarihi, iktisap edinim tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen tapuya tescilden önce gayrimenkulun sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma bırakılma tarihi kabul karşılığı arsa teslimiArsa daire karşılığı olarak müteahhide verilebilir. Bu uygulamaya sıklıkla rastlıyoruz. Müteahhit arsa üzerinde bina inşa eder ve arsa sahibine baştan anlaşılan sayıda daire veya dükkan verir. Alınan bu daire ve dükkanların satılması halinde alış tarihinin ne olduğu konusunda farklı görüşler bulunuyordu. Maliye Bakanlığı sirkülerde bu konu hakkındaki görüşünü aşağıdaki örnekle yılında satın alınan arsa 2005 yılında kat karşılığı olarak müteahhide verilmiş ve bunun karşılığında alınan gayrimenkuller, 25 Nisan 2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir. Bu durumda kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul edilecek ve iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi 25 Nisan 2007 esas tashihiCins tashihi değişikliği, bir taşınmaz malın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapışız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak olarak alman bir gayrimenkulun belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması irtifakıkat mülkiyetiÖnce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda, gayrimenkulun alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate bu sirkülerle bakanlığın bir çok tartışmalı konu hakkındaki görüşlerini açıkladığını görüyoruz. Ancak yapılan bir düzenlemede, öncelikle temel kuralların açıklanması ve daha kolay anlaşılmasını temin etmek üzere örneklere yer verilmesi gerekmektedir. Oysa bu sirkülerde bir çok konu hakkındaki açıklamaların örnekle yapıldığı görülüyor. Örneğin kat karşılığı arsa teslimi gibi çok önemli ve yıllardır İdare ile mükellef arasında ihtilaflara neden olmuş bir konu sadece örnekle açıklanmıştır. Burada, arsanın müteahhide verilmesi ve karşılığında alman gayrimenkulun satılması işlemlerinin ayrı birer teslim . olarak değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, böyle bir durumun oluşturacağı vergisel sonuçlar, teslim alınan gayrimenkulun alış bedelinin nasıl belirleneceği ile ilgili açıklamalar verilen örnekte kat karşılığı alman gayrimenkuller yeni iktisap olarak kabul ediliyor. Dolayısıyla iktisap tarihinin arsa karşılığında alınan gayrimenkulun tapuya tescil tarihi olması gerektiği belirtiliyor. Bakanlığın görüşü eskiden de bu yöndeydi. Ancak bu konuya ilişkin 2004 tarihli Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurul Kararı 'nda, arsa üzerine gayrimenkul inşa edilmesinin servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi anlamına geldiği, dolayısıyla arsa karşılığı alınan gayrimenkullerin alım tarihi olarak arsanın alım tarihinin dikkate alınması gerektiği İdaresi kat karşılığı alınan gayrimenkulleri yeni bir edinim olarak kabul etmekle beraber ivazsız olarak alınan örneğin miras yoluyla arsanın müteahhide verilmesinden elde edilen gayrimenkullerin satışından sağlanan kazancın değer artış kazancı kapsamına girmediğini söylüyor. İvazsız olarak edinilen arsa ile ilgili olarak yukanda belirtilen Mahkeme kararma paralel olarak servetin biçim değiştirdiği anlayışının benimsendiği, iki ayrı teslim olarak kabul edilmediği görülüyor. Miras yoluyla edinilen arsanın üzerine yapılan gayrimenkuUeri yeni iktisap olarak saymazken, ivazlı edinimlerde bu işlemi yeni iktisap olarak değerlendirmesi sirkülerdeki çelişkiyi gözler önüne Köprü/Ekonomist

tarla satışında gelir vergisi hesaplama